Les lois sur la protection des locataires sont onéreuses

La loi française est fortement pro-locataire, même si les loyers initiaux sont librement déterminés. Une solide sécurité d’occupation est donnée au locataire et le processus juridique est labyrinthique.

Le propriétaire et le locataire peuvent-ils s’entendre librement sur le loyer ?

Le loyer initial peut être librement convenu entre le propriétaire et le locataire. Cependant, le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an, et seulement si une clause du contrat (soigneusement rédigée) le précise. L’augmentation ne peut être supérieure à la hausse de la moyenne quadrimestrielle de l’indice INSEE des coûts de construction. Les clauses d’index et les clauses périodiques doivent s’y conformer.

La souscription d’une assurance habitation est une obligation légale en France. Dans une situation de location, il est de la responsabilité du locataire de le faire : le propriétaire peut être réticent à louer une propriété à des locataires potentiels qui ne sont pas assurés ou qui n’envisagent pas de souscrire une assurance.

À l’exception d’une telle clause, si à la fin du contrat le propriétaire souhaite augmenter le loyer, il doit démontrer que le loyer est manifestement en dessous de la norme actuelle pour la zone et pour des résidences comparables, en fournissant neuf exemples, chacun avec de nombreux détails – exact adresses, surfaces, état de la décoration, date de construction, période pendant laquelle les logements ont été loués et montant du loyer. Si l’augmentation obtenue est supérieure à 10%, elle doit être étalée sur six ans, même si le contrat n’est que de trois ans. Si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire doit s’adresser à la Commission départementale de conciliation (service gratuit), et en cas d’échec, à un juge.

Dépôts

Le contrat de location peut prévoir un acompte de deux mois au maximum de loyer, et uniquement si le loyer n’est pas payé à l’avance.

Quels sont les droits des propriétaires et locataires en France, notamment sur la durée du contrat et l’expulsion ?

La loi française protège généreusement le locataire.

Un contrat immobilier non meublé a une durée minimale de trois ans (si le propriétaire est une personne) ou de six ans (si le propriétaire est une entreprise ou une société). Un particulier propriétaire peut conclure un contrat plus court (un an minimum, sauf cas particulier des locations saisonnières) uniquement s’il a besoin de récupérer le bien pour des raisons professionnelles ou familiales, par exemple retraite, retour de l’étranger, besoin de loger un membre de la famille. Si aucune limite n’est fixée dans le contrat, trois ans sont automatiquement appliqués.

La propriété meublée bénéficie d’un traitement légèrement différent. La durée du contrat est d’un an : à la fin du contrat, il est automatiquement renouvelé, sauf avis contraire de l’une ou l’autre des parties. Cela mis à part, les contrats meublés sont moins réglementés en ce qui concerne les dépôts, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire et les documents à joindre au contrat.

Le bien meublé est imposé comme revenu professionnel, et est exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée. Le propriétaire est redevable des taxes locales.

Pendant la durée du contrat, le locataire peut partir à tout moment, moyennant un préavis de deux ou plus communément trois mois (réduit à un mois si le locataire perd son emploi, a plus de 60 ans et est en mauvaise santé, etc.). Le propriétaire n’est pas libre de donner un tel avis.

Dans les deux cas, lorsque le contrat prend fin, le propriétaire ne peut réoccuper le bien que si :

  • Lui ou un membre de sa famille immédiate a l’intention d’y vivre
  • Il a l’intention de vendre
  • Pour une autre raison grave et légitime, telle que le non-paiement du loyer, ou le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation, ou abuse de son droit d’utiliser le logement

Un préavis doit toujours être donné au moins six mois avant la fin du contrat. Il doit être envoyé par courrier recommandé ou par huissier. Si le bailleur a l’intention de vendre, il doit envoyer une copie de l’offre (y compris le prix) au locataire, qui a un droit prioritaire d’achat.

Le locataire peut rarement être expulsé avant la fin du terme : peut-être seulement si le bâtiment est susceptible de tomber, lorsque le maire peut expulser les locataires. Sinon, par exemple, même en cas de non-paiement du loyer, le bailleur doit attendre la fin du terme et l’avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du terme et des conditions complexes doivent être respectées. Même dans ce cas, le processus prendra entre six mois et un an et demi à compter de la fin du contrat.

Une procédure plus courte existe si le contrat comporte une clause résolutoire, mais elle ne peut couvrir que :

  • Le non-paiement du loyer
  • Le non-enregistrement de l’assurance habitation

Une clause résolutoire permet la résiliation immédiate du contrat après un préavis de deux mois, si l’obligation spécifique fixée dans le contrat n’est pas remplie.

Le bail doit être rédigé par écrit. Il existe un certain nombre de clauses obligatoires, ainsi que de nombreuses clauses interdites. La loi de 1989 (art 8) interdit au locataire de sous-louer sans l’accord écrit du propriétaire.

Quelle est l’efficacité du système juridique français ?

La loi sur la location est appliquée devant les tribunaux. Les procédures sont longues, les tribunaux saturés et dépourvus de pouvoirs essentiels.

Le processus d’expulsion est organisé par les articles 61 à 66 de la loi du 9 juillet 1991. La décision de justice contenant l’expulsion doit être notifiée au locataire.

Après un délai de grâce accordé par le juge (généralement six mois), le bailleur doit demander au locataire de partir par un commandement de quitter les lieux, qui doit contenir des informations spécifiques, par exemple informer le locataire qu’il peut demander au juge un délai supplémentaire dans le logement.

Si le juge accorde un délai, selon la loi, le locataire a encore deux mois pour quitter le logement. Pendant ce temps, il peut demander au juge de l’exécution des peines de reporter la décision d’expulsion de 3 mois à 3 ans, si des conséquences gravement injustes pourraient résulter de l’expulsion (famille sans domicile, enfants non scolarisés, etc.).

Si le locataire n’est pas parti, l’huissier peut demander l’aide de la police au préfet – mais nul ne peut être expulsé en hiver, c’est-à-dire entre le 1er novembre et le 15 mars.

Le préfet peut de toute façon refuser d’accorder son aide, par exemple si la famille est composée de nombreux enfants.

Le bailleur peut alors (n’ayant pas réussi à faire sortir son locataire) s’adresser aux tribunaux administratifs pour demander des dommages-intérêts, bien que cela prenne beaucoup de temps pour les obtenir.

Législation

La législation en vigueur est la loi Mermaz du 9 juillet 1989. Des modifications mineures figurent dans la loi du 21 juillet 1994 et la loi d’orientation du 29 juillet 1998.

Bref historique : les récents changements dans le droit français des propriétaires et des locataires

La victoire du Parti socialiste en 1981 a marqué le tournant décisif de la loi Quillot de 1982. Alors que la plupart des contrats de location étaient auparavant verbaux, cette loi imposait un contrat écrit, des conditions minimales requises et des conditions de résiliation strictement limitées.

Dès que les partis conservateurs sont revenus au pouvoir en 1986, ils ont abrogé cette loi et adopté une autre. Lorsque les socialistes sont revenus au pouvoir, ils ont eux aussi abrogé la loi conservatrice. Leur loi Mermaz de 1989 est à la base de la loi actuelle : les modifications n’ont pas été substantielles.

La France encourage les particuliers à construire et louer des logements. De nombreux prêts, subventions fiscales et incitations fiscales existent, notamment pour construire en vue de la location à des personnes gagnant moins qu’un montant fixe. A l’inverse, laisser des immeubles vides est pénalisé par la taxe d’habitation.

Pourtant, la situation du logement n’est pas bonne. “Les bidonvilles réapparaissent dans les banlieues des grandes villes, et de plus en plus de personnes ont du mal à trouver un logement abordable à louer …” note le rapport de l’Institut universitaire européen sur la France.