Immobilier : les fautes à ne pas commettre

Publié le : 20 décembre 20219 mins de lecture

En France, vous échangez des contrats à un stade beaucoup plus précoce, une fois que votre offre a été acceptée, il est donc crucial d’avoir les bonnes personnes à vos côtés. En droit français, vous devez utiliser un notaire : pendant qu’ils s’occupent du transfert de propriété ou des fouilles, ils sont en fait employés par le gouvernement et sont chargés de percevoir les impôts pertinents dus à l’achèvement. Le vendeur et l’acheteur partagent souvent un notaire, mais vous pouvez désigner le vôtre, auquel cas les deux notaires partagent les honoraires. Vous pouvez également consulter un avocat pour vous conseiller sur des questions telles que l’héritage, la structure de votre achat et les questions fiscales.

N’ignorez pas la planification de l’héritage

Selon la loi française, vous devez laisser une partie de votre patrimoine à vos enfants (ou à vos parents si vous n’avez pas d’enfants), vous ne pouvez pas laisser votre propriété à qui vous voulez, que ce soit votre conjoint ou votre chat. Il existe des moyens de contourner ce problème, mais ils ont des implications juridiques et fiscales, il est donc important de demander conseil si, pour une raison quelconque, vous ne souhaitez pas laisser votre domicile français aux héritiers réservés.

Les options incluent l’insertion d’une clause « tontine » dans le compromis de vente, l’achat via une société civile immobilière (ou SCI) ou vous pouvez adopter un statut de mariage français. Ces mesures ne peuvent être prises qu’avant l’achat de votre propriété. Vous ne pouvez pas modifier la structure de propriété plus tard, il est donc important d’en tenir compte avant d’acheter. Il y a aussi des implications fiscales de succession : s’il n’y a pas d’impôt à payer entre conjoints, si vous n’êtes pas marié, il peut atteindre 60% – conclure un PACS est une solution, mais encore une fois, cela nécessite des conseils professionnels.

Soyez prudent avec votre argent

Tout d’abord, assurez-vous que votre offre est correcte. Il est facile de rechercher des prix partout en ligne sur différents portails immobiliers et sites d’agences. Votre agent peut également vous conseiller car il aura également une bonne idée du prix que le vendeur serait prêt à accepter. Si vous préférez que quelqu’un travaille uniquement en votre nom, vous pouvez utiliser un chercheur immobilier ou un agent de recherche immobilière.

Vous pouvez également économiser de l’argent en faisant appel à un spécialiste des changes, car ils peuvent généralement offrir un meilleur taux que les banques de grande envergure. Pensez également aux contrats de change qui gèlent les taux de change à certains moments et vous protègent des mouvements de change défavorables entre la soumission d’une offre et la conclusion. La souscription d’un crédit immobilier français peut également être financièrement avantageuse car les taux sont au plus bas depuis la Seconde Guerre mondiale.

Faites appel à un agent qualifié

Le système des agences immobilières est très réglementé et offre un environnement sûr dans lequel acheter, il est donc facile de s’assurer que votre agent est l’un des bons. Les agents enregistrés et les chercheurs de propriétés détiennent une « carte professionnelle », qui montre qu’ils sont professionnellement qualifiés – vous pouvez demander à la voir si elle n’est pas exposée. Une seule personne de l’agence a besoin du certificat ; d’autres peuvent travailler sous son égide en tant « qu’agent commercial ». Pour plus de tranquillité d’esprit, vous pouvez choisir un agent appartenant à l’un des organismes immobiliers français, tels que la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) ou le SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers).

Évitez les offres douteuses

Faites attention à qui vous donnez votre argent. Ne le donnez jamais directement au vendeur, toujours au notaire ou à votre mandataire s’ils sont assurés de prendre de tels paiements. Et ne soyez jamais tenté de payer « sous la table » pour éviter les taxes sur l’achat en déclarant un prix de vente inférieur. Même si vous vous en sortez à ce moment-là, vous devrez payer des impôts sur les gains en capital plus élevés lorsque vous viendrez vendre car la différence entre le prix que vous avez payé (ou déclaré avoir payé) et le prix auquel vous vendez sera plus élevée.

Soyez avisé des sondages

Bien que les enquêtes ne soient pas courantes en France, cela ne signifie pas que vous n’êtes pas obligé d’en avoir une. Divers géomètres britanniques, basés au Royaume-Uni ou en France, offrent le service – choisissez celui qui comprend les particularités des bâtiments français. Ne confondez pas une enquête structurelle avec les enquêtes « diagnostiques » : les vendeurs sont légalement tenus de fournir un Dossier de Technique de Diagnostic (DDT), couvrant les termites, la peinture au plomb, l’amiante, les risques naturels et industriels, les installations gaz / électriques, les fosses septiques et les cotes d’efficacité énergétique. Vous pouvez également demander à un constructeur de vérifier la propriété pour vous, surtout si vous prévoyez des travaux de rénovation.

Soyez réaliste sur la rénovation

Si vous recherchez un projet de rénovation, il est important de comprendre les coûts probables et les délais impliqués, pour éviter qu’ils ne deviennent incontrôlables. Obtenez au moins quelques devis avant de signer pour la propriété et ayez un plan sur la façon dont vous procéderez – utiliserez-vous un architecte (légalement requis sur les projets de 170 m² et plus), un chef de projet, des constructeurs et artisans français ou britanniques, ou faites le travail vous-même ? Le permis de construire est également essentiel : vous pouvez insérer une clause suspensive dans le compromis de vente indiquant que l’achat dépend de l’approbation du permis de construire.

Choisissez un développeur réputé

Lors de l’achat d’un nouveau bien immobilier sur plan, il est important d’établir que le promoteur est réputé avant de signer le contrat de réservation et de remettre de l’argent – dispose-t-il d’une garantie bancaire par exemple ? Gardez à l’esprit qu’en France les promoteurs ne reçoivent pas de financement de la banque jusqu’à ce qu’un certain nombre de propriétés aient été souscrites, alors vérifiez dans quelle mesure le développement a progressé (le permis de construire a-t-il été approuvé ou les travaux de construction ont-ils commencé ?). Ne remettez jamais tout l’argent au début du processus – les paiements sont effectués par étapes, le paiement final étant dû lorsque la propriété est terminée (après l’accrochage). Des clauses pénales peuvent être insérées dans le contrat en cas de retard de livraison.

Budget des coûts supplémentaires

En plus du prix demandé, vous devez établir un budget pour les frais de notaire et d’agent, qui peuvent facilement ajouter jusqu’à 15% du prix. Les frais de notaire comprennent diverses taxes comme le droit de timbre ainsi que leurs frais réels (fixés sur une échelle mobile en fonction de la valeur de la propriété, généralement 7 à 10%). Les frais d’agence sont à la discrétion de l’agence, mais se situent normalement entre 5 et 10% : ils sont généralement payés par l’acheteur mais peuvent être inclus dans le prix demandé.

N’oubliez pas de tenir compte des frais d’hypothèque, le cas échéant, ainsi que des frais tels que les honoraires d’avocat et les sondages.

Faites preuve de vigilance

Faites vos devoirs avant d’acheter – lisez des magazines spécialisés, consultez des sites Web (veillez à ce qu’ils soient réputés car les conseils en ligne peuvent être un peu trompeurs voire incorrects) et assistez à des expositions immobilières. Assurez-vous de comprendre ce que vous entreprenez – pas seulement le processus d’achat et les coûts impliqués, mais tout le reste, de la façon dont vous accéderez à votre propriété aux coûts de fonctionnement, y compris les taxes foncières, les factures de services publics et les frais de service dans les immeubles à appartements. La France est l’un des pays les plus sûrs pour acheter une propriété – tant que vous prenez soin de vos recherches au préalable et que vous faites appel à des professionnels réputés et agréés, tout devrait bien se passer.

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