Textes du Code de l’Urbanisme

Dans les zones très rurales et isolées, il y aura des terres qui ne seront couvertes ni par un PLU ni par une Carte Communale. Dans ce cas, les droits de développement sont définis dans les Textes du Code de l’Urbanisme. Celles-ci sont assez restrictives mais des informations seront disponibles à la Mairie, cependant, il n’y a pas de possibilité de refondre les Textes du Code de l’Urbanisme pour un projet local comme cela peut être fait avec un PLU ou une Carte Communale.

“Mes amis ont fait ça, puis-je faire de même ?”

Différentes zones ont des droits de développement et des restrictions différents. Il est important d’avoir une compréhension claire des droits de développement spécifiques localement.

Conseils et clarification : espace habitable

Les définitions de ce qui constitue un espace habitable sont précises et claires. Cependant, lorsqu’il est appliqué à une situation particulière, une clarification peut être nécessaire. Chaque Direction Départementale de l’Equipement (DDE) locale dispose d’un conseiller spécifique (le « conseil d’urbanisme ») qui a la compétence d’une commune et peut, à titre gratuit, conseiller sur le type de permis de construire requis, expliquer et développer les PLU ou Carte Communale et confirmer si un projet constitue plus de 170 mètres carrés de surface habitable nette et nécessite donc les services d’un architecte. A terme, la DDE examinera une demande de permis de construire lors de sa soumission pour vérifier la conformité avec le PLU ou la Carte Communale.

Pour organiser un rendez-vous avec le « conseiller en planification », prendre rendez-vous avec la DDE par téléphone (ne jamais arriver à l’improviste) ; fournir des photographies de l’aménagement existant ainsi que des plans et des élévations des propositions et un plan du site comprenant les détails cadastraux du plan. Lorsque l’intention est de convertir un bâtiment abandonné, soyez précis quant à son utilisation future. Apprenez le langage de planification technique avant la réunion ou assistez avec quelqu’un qui peut traduire.

Développements de plus de 170 mètres de surface habitable nette (SHON)

La loi stipule qu’une demande de permis de construire ne peut être examinée que si un architecte qualifié et enregistré a ” établi le projet architectural “. C’est-à-dire préparer les plans et les documents écrits, montrer les plans du site, le volume et la disposition, les coupes et le traitement d’élévation, ainsi que le choix des matériaux.

Le propriétaire d’une maison de moins de 170 mètres carrés SHON peut soumettre sa propre demande (C. Urb. Art. L421-2).

Conseil National de l’Ordre des Architectes

L’Ordre des architectes est l’organisme national d’architectes inscrits en France. La profession d’architecte est protégée en France et seuls les architectes inscrits à l’Ordre et qui sont le directeur d’un cabinet peuvent soumettre des demandes d’urbanisme (les architectes salariés ne peuvent pas). Le fait de se faire passer pour un architecte en France est un délit pour une personne non enregistrée. Les architectes non qualifiés qui tamponnent et signent les permis d’autrui sont suspendus pendant au moins six mois.

Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE)

Il existe dans la loi une exigence ” d’établir le projet architectural “, c’est un concept important car en plus de se conformer au PLU ou à la Carte Communale, il y a une obligation pour tous les permis de construire d’être évalués pour leur mérite architectural.

Si un propriétaire soumet lui-même la demande, il doit avant de le faire se rendre au CAUE pour donner son avis sur le contenu architectural du projet : il y a une case sur le nouveau formulaire pour indiquer si cela a été fait. Un projet peut être retardé si le propriétaire n’a pas eu d’avis préalable.

Un agent d’urbanisme ne peut pas refuser un projet pour des raisons architecturales mais l’architecte du service d’urbanisme (employé par la DDE) peut, bien que cela soit plus difficile si le projet a été porté au CAUE avant sa soumission (l’architecte de la DDE et du CAUE peut être le même architecte).

Architectes des Bâtiments de France (ABF)

Les Architectes des Bâtiments de France sont des architectes qualifiés qui ont poursuivi leurs études en restauration et conservation. Ils travaillent au sein du Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine et protègent l’ensemble des monuments historiques et monuments classés de leur département.

500 mètres à proximité des bâtiments classés

Si un bien se trouve à moins de 500 mètres d’un site classé, d’un bâtiment ou d’un monument historique, le projet relève de la législation distincte des monuments historiques. L’ABF dispose de six mois pour considérer tout Permis de construire, Permis de construire maison ou Permis d’aménager, n’assume jamais une approbation tacite des bâtiments classés et s’attend à des restrictions sur l’architecture et les matériaux utilisés. La mairie locale ne peut annuler aucun refus ou condition stipulé par l’ABF.

Centre historique, zone de conservation, parc national

Si un bien se trouve à plus de 500 mètres d’un monument historique, mais dans un centre historique défini par le plan local, une zone de conservation ou un parc national. Le développement peut être conforme à toutes les normes techniques du PLU ou de la Carte Communale mais recevoir une recommandation de rejet pour des raisons architecturales par l’ABF. Dans cette situation, la mairie locale décide si l’autorisation est accordée ou refusée (cependant, il n’est pas fréquent que la mairie contredise l’ABF).

Si un projet relève de la compétence de l’ABF, il est impératif qu’une réunion soit organisée à un stade précoce pour discuter du projet. Seul l’ABF peut approuver un projet et il n’y a pas de processus d’appel, son jugement architectural est la loi.

Certificat d’urbanisme (CU)

Un certificat d’urbanisme (CU) permet de vérifier l’état d’urbanisme d’un bâtiment et une application opérationnelle est une demande « d’effectuer une opération sur un bâtiment » telle que l’établissement d’un changement d’usage en habitation. Une CU est particulièrement importante pour ceux qui sont en train d’acheter une propriété pour déterminer ce qu’est le bâtiment et à quoi il peut être utilisé à l’avenir.

Un certificat d’information générale établit l’état d’urbanisme existant d’un bâtiment. Cela peut être utilisé s’il y a un chalet abandonné sur le terrain et que le propriétaire veut savoir si, en termes de planification, il est toujours classé comme chalet ou s’il a été déclassé (de nombreux agriculteurs l’ont fait pour réduire les impôts sur leurs terres). S’il a été déclassé, un Changement de destination du bâtiment en habitation est requis.

Un Certificat opérationnel est une demande pour ” effectuer une opération sur un bâtiment ” par exemple transformer une grange agricole en habitation ” maison “.

Une CU est cependant un agrément « en principe » soumise à l’octroi d’un permis de construire. Une approbation « en principe » ne garantit pas un PC. Ceci est particulièrement important pour ceux qui sont en train d’acheter un bien à noter car leur développement doit encore respecter le PLU ou la Carte Communale et passer avant l’ABF le cas échéant.