En règle générale, l'autorisation formelle est requise pour tous les nouveaux travaux de construction et travaux aux bâtiments existants où les travaux soit d'augmenter la surface externe, ou créer de nouveaux niveaux de surface.
Le consentement est également requis pour certaines modifications et changements d'utilisation.
L'autorisation peut exiger la présentation d'une demande d'urbanisme ou d'une déclaration de travaux.
- Une demande de planification est appelée Demande de permis de construire.
- L'application de déclaration de travaux est appelée Demande de déclaration préalable.
Un résumé de la relation de base entre un permis de construire et une déclaration préalable pour les nouvelles constructions et les extensions est présenté dans le tableau suivant.
Le tableau n'est qu'un résumé et doit être lu conjointement avec nos autres pages sur les modifications apportées à un bâtiment existant et le changement d'utilisation.
Comme on peut le voir, il y a une plus grande discrétion pour construire une extension à une propriété existante, que ce n'est le cas pour un nouveau bâtiment séparé, un droit qui a été renforcé depuis 2018 avec la loi Elan, qui permet des « annexes » aux logements existants, sous réserve de la recherche d'un consentement administratif.
La définition d'un « plan local » exclut la carte communale, qui sont les plans généralement utilisés dans les zones rurales.
Cela signifie donc que dans la plupart des zones rurales, toute extension de plus de 20 m² nécessite un permis de construire, sauf s'il existe un plan local formel - soit Plan d'Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d'Urbanisme (PLU) - en place.
Vous devrez vous renseigner spécifiquement auprès de votre autorité de planification locale.
Il existe des règles et des processus particuliers régissant les travaux de construction dans une zone de conservation, dans un bâtiment classé ou à moins de 500 mètres d'un bâtiment classé. Par conséquent, dans tous ces cas, vous devez consulter votre mairie ou préfecture locale car peu de dispenses, voire aucunes disponibles.
Dans la pratique, qu'il s'agisse d'une demande d'urbanisme ou d'une déclaration de travaux, il y a encore pas mal de documentation qui doit être soumise au bureau de l'urbanisme.
Les seuils retenus dans le tableau sont ceux relatifs à la surface de plancher habitable - « surface de plancher » - du bien. On pourrait passer une section entière à expliquer ce terme mais en résumé il est défini en droit français comme :
La surface de plancher totale fermée et couverte du bâtiment, d'une hauteur minimale de 1,80 m, calculée à partir des murs intérieurs du bâtiment.
Demande de permis ou déclaration de travaux ?
Lorsqu'une parcelle de terrain est divisée pour un ou plusieurs nouveaux logements, une discussion avec le responsable de la planification sera nécessaire car des règles particulières s'appliquent. Ces règles ont été clarifiées avec les modifications des règlements d'urbanisme introduites en mars 2012, mais la question nécessite toujours une discussion avec les planificateurs.
Si vous habitez dans un lotissement, il y aura également des règles (le cahier des charges) qui s'appliquent. Vous devez tenir compte de ces règles lors de votre demande de planification.
Lors de la préparation d'un plan local, l'autorité de planification doit également tenir compte de ces règles de lotissement, mais elle n'est pas obligée de le faire. Ainsi, il est possible qu'une personne reçoive un consentement d'urbanisme pour un projet contraire au cahier des charges. Dans ces circonstances, le syndicat et / ou les résidents devraient intenter une action en justice pour violation des règles.
Il existe des règles particulières pour les bâtiments agricoles et commerciaux / industriels que nous ne considérons pas dans ces notes.
C'est une infraction pénale d'entreprendre des travaux nécessitant un permis de construire sans obtenir un consentement préalable. La sanction est une amende d'un maximum de 300 000 € et deux ans de prison.
Depuis 2020, les maires locaux se sont également vu accorder le pouvoir d'imposer des amendes allant jusqu'à 500 € par jour pour des travaux de construction non autorisés.
En pratique, ces peines maximales sont rarement appliquées et les autorités vous demanderont presque toujours de simplement régulariser la situation avec une application de planification. Cependant, cela suppose que vous réussirez, nous ne vous recommandons donc pas de le faire !
Bien que vous puissiez vivre dans un « creux endormi » et penser que vous pouvez vous en sortir, ce sont normalement les voisins qui alertent les autorités et qui peuvent également intenter une action civile en dommages-intérêts.
De plus, tous les deux ou trois ans, les agents des impôts rencontrent les membres du conseil local pour discuter de tout développement qui aurait pu avoir lieu dans la zone qui ne leur a pas été signalé !
